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中建八局重固新型城镇化项目五年期,规划蓝图变为美好现实

中建八局重固新型城镇化项目五年期,规划蓝图变为美好现实

原创黄新云产城观察网

 

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上海市青浦区重固镇新型城镇化PPP项目是上海市落地实施的新型城镇化PPP项目,也是上海市唯一入选国家发展与改革委员会PPP项目库跟踪落实的项目。中建八局与中建方程联合体通过竞争性磋商程序被确认为整改项目的成交供应商。计划通过新型城镇化PPP项目把重固镇打造成国家新型城镇化综合示范区、江南新水乡建设范本、上海城乡一体化示范窗口。项目已入选国家发改委PPP项目示范库、财政部PPP项目库、第三批国家新型城镇化建设综合试点和国家重大市政工程领域创新重点项目,产生了广泛的社会影响力。从2016年签约到如今2021年,项目已走过差不多五年时间,早年规划蓝图已变为美好现实。2021年4月8日,国家发展改革委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知,明确指出践行:“坚持以工补农、以城带乡,推进城乡要素双向自由流动和公共资源合理配置。”在产业导入与公共设施建设方面提出发展方向,而中建重固镇新型城镇化PPP项目正是契合政策方向的样板,更是结合区域特征在区域文脉挖掘、创新生态营造方面的典型案例。中建重固镇新型城镇化PPP项目在发展、探索的过程中抽象出一套“绿色、人文、共生”理念指导下的“中建重固模式”,其中“城市创新服务生态圈”构建与“村镇联动,以点带面”具备极强的参考借鉴价值!01中建重固镇新型城镇化项目基本情况 1.1重固镇基本情况重固镇位于上海市青浦区东北部,水陆交通便利,镇域总面积24平方公里。距离虹桥集成15.7公里,距离上海市区27公里,是链接上海和青浦新城的节点,属于典型的上海近郊小镇,发展潜力极佳,具备明显的区位优势。近郊小镇的发展模式在其他发达国家已有先例,纵观全球城市的近郊小镇,以日本柏叶新城、美国力斯顿新城、英国七橡树小镇为代表的近郊小镇都取得了良好的发展。总结其经验,核心城市近郊小镇发展模式应注重环境先行、人才集聚、产业集聚,进而形成区域发展的正向循环,中建重固镇新型城镇化项目则是对这一理念落地的典范样本。

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图 – 中建重固镇新型城镇化项目效果总图

 1.2中建重固镇新型城镇化项目基本规划

发展主轴 - 老通波塘文化轴:整合要素、南北联动,联系田园板块、公园板块、城镇板块,串联现代文化、传统文化、古文化、水乡文化,展示“上海之源”传统文化特色

发展次轴 - 北青公路:北青公里位于重固中心地带、横贯镇域,东连大虹桥、西接青浦工业区,是重固镇重要的对外通道,沿线应着力于发展商贸物流业。赵重公路:赵重公路南北贯穿镇区,是联系上海青浦区主要发展走廊——沪湖符合功能发展带,链接菘泽大道与轨道交通17号线赵巷站,沿线重点发展科创研发产业。

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图 – 中建重固镇新型城镇化项目规划总图

在城市服务设施中,针对区域形象提升与居民生活需求,中建八局在商业综合体、公园、养老、体育、文化、居住等方面发力,建设运营了包括孚泉生活广场、重固镇福泉养护院、重艾祁港滨水公园、重固镇体育场、重固镇社区文化活动中心、重固集中绿地、动迁安置房、商品房等一组项目,实现了重固镇软硬件基础的全面提升。

02理念领先,正向循环构建片区综合开发运营的“八局重固模式”

中建重固镇新型城镇化项目践行“绿色、人文、共生”的发展理念,构建城市创新服务生态圈,并实现创新服务生态圈的建设与区域发展实现良性循环。

 2.1配套先行,满足宜居宜业的发展生态

重固镇新型城镇化项目秉持着配套先行的发展思路,满足宜居宜业的发展生态。在项目开发中不止于传统建筑企业的城市空间形态、风格特色、建筑造型等城市硬件界面更新,更重视城市服务设施的升级。在自然生态修复、养老文化服务等多方面表现卓越,打造了片区更新开发的样板项目。

(1)重固镇发展生态更新升级三要素 –提升区域形象

在区域形象提升方面,中建八局从市政基础设施与商业综合体方面着手,强化区域基础城市界面。在市政基础设施方面,中建八局在镇域东北片区新城镇位置,建设了崧建路、重联路、芦花浜路、沙沟路四条市政道路。东北片区的新城镇作为未来重固镇居民生活的主要场所,新建道路的交付使用,改善了重固镇现有交通情况,提升了整体城镇面貌和配套服务水平。在商业综合体建设方面,中建建设运营了中建孚泉生活广场,作为重固片区最大的商业综合体,项目融汇办公、酒店、商业等业态,定位于打造重固镇首个一站式中高端生活服务中心,商业综合体项目对于提升区域形象、塑造区域名片,便利重固镇居民生活具备重要意义。

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图 - 孚泉生活广场与重固镇体育场

(2)重固镇发展生态更新升级三要素 –落地“双生态”建设

在生态建设方面,中建八局打造“双生态”建设,即自然生态与人文生态的交织融合。在自然生态建设方面,中建八局投入建设了重艾祁港滨水公园、福泉山遗址公园两大项目。重艾祁港滨水公园项目在设计上以“活力水岸”为核心概念,用地3.23万方,景观绿化3.78万方,构建了重固镇“生态绿肺”,在自然景观基础上,项目还建设了慢跑步道、健身广场、观景平台、水中栈道等公共休闲活动空间;福泉山遗址公园则位于老通波塘历史风貌保护区内,建设过程中陆续出土了包括宋、唐、汉、战国、良渚文化、崧泽文化等重要遗迹多处,是名副其实的“上海之源”。对于福泉山遗址公园的保护与开发,使得重固镇的发展具备了悠久历史文化的底蕴支撑,结合周边城市公园、集中绿地的建设为重固镇真正实现了自然生态、人文生态对城市建设运营的深度融合,塑造了一个“活力、人文、生态”的城市空间。

(3)重固镇发展生态更新升级三要素– 配套设施构建幸福小镇

在片区形象与生态的基础上,中建八局建设了包括文化、养老、体育等公共服务配套设施,营造了一个真正的幸福小镇。养老方面,中建八局建设了重固镇福泉养护院,项目总建设面积1.6万方,配备养老床位298张,提供社区养老与居家养老两类养老服务,社区养老院满足了高龄、失能老人的服务需求,养护院则将养老服务辐射至重固镇,为重固镇老人提供全方位的生活保障。在体育方面,中建八局建设了重固镇体育场满足了重固镇居民体育健身的需求,体育场内配备了篮球场、足球场、250米跑道,体育馆北侧绿地与景观河道衔接成为了重固镇居民锻炼休闲的好去处。在文化方面,中建八局投资建设了重固镇社区文化活动中心,项目总建筑面积2.1万方,由青少年活动中心内、综合健身馆、游泳馆、剧院等组成,丰富了重固镇居民的文化休闲生活。在设施运营方面,中建八局秉持“专业的人做专业的事”的原则,以养老设施为例,引入了在养老领域知名企业九如城作为运营管理方,而八局则在建设、政府沟通方面做到最优,争取政策支持、做好养老硬件设施,进而最大化合作价值,服务重固居民。

在居住方面,中建八局开发建设了动迁安置房(康汇雅苑)、中建锦绣溪庭居住项目,项目形象好、质量佳、物业配套服务完善,为区域创造了住宅建设的标杆性项目。

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图 – 生活绿地与重固镇养护院2.2产业导入构建完整的城市创新服务生态圈

帮助区域引入高端制造产业,结合配套构建“城市创新服务生态圈”。重固镇新型城镇化项目融汇了创新城市建设的理念,产城融合帮助区域引入高端制造产业,结合配套实现城市创新服务生态圈建设。

在完善的基础设施支持下,中建八局与中国国际跨国公司促进会进行密切合作,帮助区域导入产业,对区域104、195工业地块进行建设,实现区域产城融合。中国国际跨国公司促进会经中华人民共和国国务院批准、民政部注册登记、商务部主管的中国专门从事跨国公司工作的非政府组织,被联合国经社理事会授予特别咨商单位。中国国际跨国公司促进会在跨国产业引入、科技产业导入方面具备丰富的经验,中建八局则对区域产业规划、区域产业政策争取、针对产业需求的载体建设具备优势,两者形成紧密配合,支持重固镇产业升级发展。

文化公园(自然生态、人文生态)+商业综合体、道路整备(区域形象提升)+养老、体育、文化场馆(幸福生态)+制造业产业导入(产业导入)构建了一个完整的服务型城市生态圈。在生态圈中,城市软硬件设施的更新作用于“人”,以实现区域宜居宜业为基础,吸引高学历水平的人才在此安居乐业,让区域产业发展具备基础条件。在宜居宜业的基础上引入产业,有了人才与硬件基础,产业自然也好引入,而有了产业支撑,城市软硬件设施的使用率、发挥价值也将全面提升。

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创新服务生态圈的建设与区域发展实现良性循环以商业综合体为例,商业综合体带动片区形象提升,进而导入产业与人口,在产业的发展之下,人口消费能力增长也将反作用于商业综合体运营提质增效;以养老设施为例,有了养老公共服务设施使得宜居氛围提升,在产业引入下人才更容易汇聚,在良好的生态环境下,此工作的人自然愿意把家中长辈接来照料,使得养老设施使用率提升,进而摊薄维护成本,发挥更大价值。

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03村镇联动、以点带面打造上海“乡村振兴”样板区

重固章堰村乡村振兴项目是中建八局重固新型城镇化项目的重要组成部分,是践行乡村振兴战略目标的标杆项目。在中建八局的打造下,章堰村已入选上海市第三批乡村振兴示范村。章堰村项目通过发挥中建集团的全产业链优势,探索我国新型城镇化的创新实践。章堰村项目分为古村落与现代农业两大板块。

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图 - 章堰村建设规划图

3.1古村落板块 村镇联动,以点带面,构建章堰村产业融合发展核心

在古村落板块中建八局改造章堰村核心板块,立足村镇联动,建设运营了产业载体、会议培训、商业休闲三大板块。其中建设了叠院雅集、众创空间等产业载体为区域导入产业;中建章堰酒店与八局大学构建了会议培训产业的核心;堰集与临河商业则依托改建后良好的水乡环境,构建了一个中外交融独具特色与强吸引力的特色景观商业。

(1)产业载体:打造叠院雅集与众创空间,构建乡村硅谷

改造旧村庄为叠院雅集,一院一总部引入人。通过重固镇基础设施配套与品牌打响,将章堰旧村庄改造为企业总部,在传统院落内一院一总部,汇聚绿色建筑、人文艺术与先进产业,打造一个面向未来的绿色生态乡村。项目计划与中国国际跨国公司促进会合作,着手成立产业招商平台,将产业引入形成规模效应。

打造众创空间结合企业总部相得益彰,构建重固镇的“乡村硅谷”。章堰村众创空间建面1.8万方,以创新农业为基底,融合“智、农、工、商、旅、文”打造乡村硅谷,吸引返乡创业,引入高端创新创意企业集群,植入产业生态圈,推动章堰村产业融合发展。

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图 - 章堰村小桥流水

(2)会议培训:建设中建章堰酒店,导入章堰人才发展中心

章堰人才发展中心为章堰村会议培训板块注入了发展基础。章堰人才发展中心将打造为人才培养基地、实习实践基地、职业技能实训基地、高端智库平台、产学研合作平台和国际化人才培养平台。后续将导入鲁班学院中国研究中心、全国高校实训基地等内容。

中建章堰酒店包含住宿、餐饮、会务服务等多个板块,具有田园风光自然资源。其中章堰文化馆以中国传统文化为载体,营造安静、舒适的会议培训环境。其中章堰文化馆基地建成以来多次在国内外获得赞誉。2020世界著名的意大利老牌设计网站Designboom发布的全球“十佳博物馆及文化中心”榜单,中建八局投资建设的“章堰村文化馆”位列其中;同时,章堰文化馆还入围了著名建筑杂志Dezeen评选出的世界最佳建筑,并获评“中国十大建筑”。

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图 - 章堰文化馆基地

(3)商业休闲:打造网红堰集与临河商业街,以艺术氛围聚集人

堰集是中建八局人才发展中心的附属配套,业态定位时尚餐饮、建成后堰集区域将形成多功能复合空间,可以满足餐饮、展示、活动、市集等多种功能的植入,能够衔接周边功能区,形成活力聚集点。而章堰村临河商业街则引入诸多商户入驻,包括中版书房、Hellowood教育工坊、万亩春、章堰村汽水吧等众多业态,中外合璧,文艺气息浓厚,构建了具备周末休闲旅游目的性性质的小镇服务中心。

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图 - 章堰村一景

3.2现代农业板块与富士康智慧农业合作,打造“章堰香米”全新品牌

以科技农业带动品牌农业发展,提升农业产业附加值。中建八局建设了章堰科技农业园占地面积96亩,温室总面积约27亩,以优质农产品生产和现代设施农业高新技术集中展示示范为主要方向,主要展示智能化、自动化、模块化、集约化的高科技农业生产,将打造成为国内高科技农业技术研发、应用、展示以及休闲旅游的示范窗口。园区包括基质预处理流水线、育苗流水线、集装箱式育苗室、各类型运输机器人以及分拣包装流水线、可以实现全过程自动化育苗、分拣包装。目前主要种植有包括番茄、黄瓜、青椒、圆茄等果菜;生菜、青菜、油麦菜等叶菜。

在园区运营方面,八局与专业农村与智慧农业机构合作 - 富士康智慧农业与永龄农场签订合作协议,成立农业分公司,对农业板块进行统一运营,同时打造“章堰香米”全新品牌实现“来网红章堰村旅游,带一袋特产香米走”的一二三产融合,从农业产业的角度将农业产生的价值留在农村。

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图 - 章堰村现代农业场景

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图 - 章堰村现代农业作物

04片区综合开发运营新周期的“重固模式”

昔日上海城郊小镇,今朝美如画。重固新型城镇化项目开发运营的成功得益于战略布局、前期规划、开发建设、运营服务等多个方面,其中最值得借鉴了除了优质的产品之外,更有前瞻性的战略逻辑。

我国片区综合开发面临着全新的局面,一方面,在国际产业竞争与城镇化深度推进的大背景下,在政府投资条例等政策导向下,传统的工程开发转手卖地模式已经不可持续。片区开发如何盘活片区、做热片区?如何实现前期小部分投入,后期通过产业税收自滚动良性发展?如何实现区域产业的转型升级这样一个大的命题与诉求?都是如今的当务之急。另一方面,在稳增长调结构的思路下,十四五期间片区综合开发项目还将大量释放。那如何才能实现片区高质量发展?如何把握片区开发的增量机会?中建八局青浦重固新型城镇化项目打造“重固模式”,为行业走出了一条可借鉴参考的发展路径。

首先,从顶层理念上来说,重固新型城镇化项目充分把握了城镇化深化时代“产-城-人”到“人-城-产”趋势性变化。欲引入产业,必先构建宜居宜业的环境!重固新型城镇化项目通过前期战略规划定位,对标日本柏叶新城、美国力斯顿新城、英国七橡树小镇为代表的近郊小镇,深刻的理解城镇化发展进程逻辑。城镇化的未来不是简单的低端产业导入人口,而是需要通过优质的城市配套设施与城市服务留住高素质产业人口,进而实现产业升级与创新,这即为“产-城-人”至“人-城-产”的历史必然变化。

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产业创新不是通过导入形成的,而是通过营造创新环境自然生长出来的。以美国知名的科技创新区–北卡三角城为例,创新型城市的建设着重点不在于引入多少科技企业,而是在兴建大学与实验室的基础上,做好一切能做的城市公共服务配套,解决科研人员照料老人与孩子,周末休闲度假等一系列需求,进而实现高素质产业人才的聚集,为区域创造创新环境。

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其次,从业务模式来看,重固镇新型城镇化项目升级传统片区开发PPP模式,实现了“产镇融合、城乡融合、生态融合、文化融合”四化同步的2.0版新型城镇化模式。重固镇新型城镇化项目升级了传统片区开发PPP1.0版本模式,这一片区开发不再走大拆大建、房地产化的1.0版城镇化之路,而是更加注重“人的城镇化”,社会资本将不参与土地收入的分成,所有的土地收入将全部留在本地,创新了“产镇融合、城乡融合、生态融合、文化融合”四化同步的2.0版新型城镇化模式。

项目采用了政府主导,市场化运作,项目总体打包,一次授权,统一规划设计,分期分阶段实施。合作业务涵盖规划策划、土地整治、基础设施、公建配套、保障房建设、城镇更新和产业服务运营等方面,解决了片区开发的一揽子问题。而值得注意的是,在项目收益设计中,特别关注了重固镇村集体组织的收益,将商业部分可持续经营收益部分让渡给村集体组织,让当地农民分享城镇化“红利”享受长期回报。

第三,从业务策略来看,中建八局充分发挥自身建筑能力与资源整合优势,建筑处处匠心,并主动整合资源,导入区域实现区域高质量发展。首先,从建筑上来看,中建在项目打造方面匠心凸显,以章堰村项目为例,其中景观打造、文化场所建设独具匠心,是未来成为网红打卡地的重要基础;其次,在资源整合方面,秉持专业的人做专业的事的理念,与包括中国国际跨国公司促进会、九如城等优秀服务商合作,为区域导入产业、营造创新环境。

总结来说,中建八局青浦重固新型城镇化项目,从2016年启动到2021年已经走过了差不多5年的时间,回头看项目发展,规划蓝图已变为美好现实!而“重固模式”则已经复制实践于南京市浦口区永宁街道休闲旅游特色镇PPP项目、南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展PPP项目、青岛李哥庄新型城镇化建设PPP项目等。

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图 - 永宁项目效果图

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图 - 鼓楼项目效果图

在这个过程中,中建八局不断的积累总结发展经验,抽象出一套“绿色、人文、共生”理念指导下的“八局重固模式”,其中“城市创新服务生态圈”构建与“村镇联动,以点带面”具备极强的参考借鉴价值。这些经验为建筑类企业从片区开发商升级为片区运营服务商,创造了一个样板,为中国片区综合开发运营升级提供了一个可参考的模式。

 

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